বাংলাদেশে জমি সংক্রান্ত মামলা-মোকদ্দমার একটি বড় অংশই ঘটে দলিল ও মালিকানা ঠিকমতো যাচাই না করে জমি কেনার কারণে। একই জমি একাধিকবার বিক্রি করা, ভুয়া পাওয়ার অব অ্যাটর্নি ব্যবহার করা, কিংবা উত্তরাধিকার সংক্রান্ত বিরোধ লুকিয়ে রাখা — এসব প্রতারণার সাধারণ কৌশল। তাই জমি কেনার আগে সময় নিয়ে সঠিকভাবে যাচাই করাই সবচেয়ে বড় সুরক্ষা।
জমি কেনার আগে যেসব দলিল যাচাই করবেন
বায়া দলিল (মালিকানার ধারাবাহিকতা)
শুধু বিক্রেতার সাম্প্রতিক দলিল দেখলেই চলবে না — কীভাবে জমিটি ধাপে ধাপে বর্তমান মালিকের হাতে এসেছে, সেই পুরো ধারা (বায়া দলিল) যাচাই করা জরুরি। মাঝে কোনো ধাপে গরমিল থাকলে তা পুরো মালিকানাকে প্রশ্নবিদ্ধ করতে পারে।
নামজারি ও জমাখারিজ
সংশ্লিষ্ট এসি ল্যান্ড অফিসে গিয়ে নিশ্চিত হতে হবে যে জমিটি বিক্রেতার নামে সঠিকভাবে নামজারি (মিউটেশন) হয়েছে এবং জমাখারিজের রেকর্ড হালনাগাদ আছে।
খতিয়ান মিলিয়ে দেখা
দলিলে উল্লেখিত দাগ ও খতিয়ান নম্বর সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস খতিয়ানের সঙ্গে হুবহু মিলছে কি না, তা যাচাই করতে হবে।
খাজনা রশিদ
ভূমি উন্নয়ন কর (খাজনা) নিয়মিত পরিশোধ করা হয়েছে কি না এবং কোনো বকেয়া আছে কি না, তা রশিদ দেখে নিশ্চিত হওয়া উচিত।
রেজিস্ট্রি অফিসে যা যাচাই করবেন
সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে দায়মুক্ত সনদ (নন-এনকামব্রেন্স সার্টিফিকেট) সংগ্রহ করে নিশ্চিত হওয়া যায় যে জমিটির উপর আগে থেকে কোনো বন্ধক, বিক্রয় বা মামলা নথিভুক্ত নেই। পাশাপাশি মূল দলিলের সঙ্গে রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষিত কপি মিলিয়ে দেখাও গুরুত্বপূর্ণ।
জমি কেনার সাধারণ প্রক্রিয়া
- মালিকানা ও দলিলের ধারাবাহিকতা যাচাই
- নামজারি ও খতিয়ান হালনাগাদ কি না তা নিশ্চিত করা
- দায়মুক্ত সনদ সংগ্রহ করা
- প্রয়োজনে বায়না চুক্তি সম্পাদন করা
- নির্ধারিত রেজিস্ট্রেশন ফি ও কর পরিশোধ করে দলিল রেজিস্ট্রি করা
- রেজিস্ট্রেশনের পর নতুন মালিকের নামে নামজারি সম্পন্ন করা
যেসব সাধারণ ভুল ও প্রতারণা এড়িয়ে চলবেন
- একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি করার চেষ্টা
- উত্তরাধিকার সংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তি না হওয়া সত্ত্বেও জমি বিক্রি
- ভুয়া বা মেয়াদোত্তীর্ণ পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে বিক্রয়
- মামলাধীন বা বিরোধপূর্ণ জমি গোপন রেখে বিক্রয়
জমির মূল্য ও গুরুত্ব বিবেচনায়, বড় অঙ্কের লেনদেনের আগে একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর মাধ্যমে দলিল ও মালিকানা যাচাই করিয়ে নেওয়াই সবচেয়ে নিরাপদ পথ। ভূমি নিবন্ধন সংক্রান্ত সব দলিল রেজিস্ট্রেশন অধিদপ্তরের অধীন সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসেই সংরক্ষিত থাকে, এবং প্রয়োজনে সেখান থেকেই সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ করা যায়।
মন্তব্যসমূহ (০)